FAQ: Часто Задаваемые Вопросы

В Доминикане есть три вида налогов на недвижимость:

1. Налог на недвижимость, которая находится в собственности. Налогом облагается стоимость, по которой Вы приобрели недвижимость. Причем, Вам нужно будет уплачивать налог только на разницу превышающую 160 000 USD (9 000 000 песо). Ставка налога — 1%. Т.е. если вы купили недвижимость, скажем за 250 000 USD, то вам нужно будет уплатить налог с суммы 120 000 USD, а именно — 1 200 USD.
2. Налог на доходы от аренды. Если Вы сдаете в аренду свой дом, то налогом будет облагаться только доход свыше 6000 USD в год. Правда следует отметить, что многие арендодатели вообще не указывают в своих налоговых декларациях доход от сдачи жилья в аренду.
3. Трансферный налог, т.е. налог за смену права собственности. При покупке недвижимости, Вы должны будете уплатить однократный налог за смену собственника в размере 3% от суммы сделки.

При покупке недвижимости не происходит автоматического получения ВНЖ, но есть несложная процедура получения ВНЖ, когда у Вас уже есть собственность.

Для того чтобы жить в Доминиканской Республике гражданство не требуется. Единственное в чем Вы будете ограничены — это участие в выборах. В остальном, различий Вы не заметите.

Гражданство — это прежде всего налоговое резидентство. Паспорт Доминиканской Республики требуется тем, кого не устраивают налоги в своей стране и кому хочется иметь более мягкий фискальный надзор. Также оно подойдет тем россиянам, кто из-за санкций испытывает трудности с открытием счетов и переводом денег через иностранные банки.

Есть два способа получить гражданство: быстрый и долгий.

Быстрый — это когода вы становитесь инвестором в отношении любой местной компании либо приобретаете национальные ценные бумаги на сумму от 200 000 USD, затем получаете ВНЖ и через 2 года можете стать гражданином.

Медленный связан с постепенной натурализацией в стране и занимает 5 лет. Владение недвижимостью для властей является веской гарантией ваших намерений остаться в стране.

Да, начиная с 1992г., когда в Доминкане произошла либерализация законодательства в отношении иностранных граждан, сняты любые ограничения на строительство и владение недвижимостью.

На то есть несколько причин:

1. Цена недвижимости определяется в основном ценой земли, а цена земли — местом. Поэтому, недвижимость в хорошем месте стоит дорого, а в плохом — дешево.  Что влияет на привлекательность места:
   • близость к океану
   • наличие собственного пляжа
   • безопасность
   • благосостояние резидентов и достоинства их домов
   • изолированность от внешней среды
   • внутренняя и внешняя инфраструктура

   Вся совокупность этих факторов уже зашита в цену недвижимости. Поэтому, если вы видите дорогой дом, то это хорошее место, дешевый — плохое. И никаких чудес на этом рынке не бывает.

2. Такую недвижимость потом будет трудно продать без огромного дисконта, и даже невозможно сдать в аренду. Здесь то же самое — деньги не лгут. Если что-то на рынке продается заметно ниже рынка, то это означает, что от вас скрыта какая-то существенная информация, влияющая на цену. Это выяснится, но потом. К примеру, может оказаться так, что вы купили квартиру у не очень добросовестных продавцов за 90 тыс долл., а продать вы её сможете в лучшем случае за 40-45 тыс. долл. и то с большим трудом.
   
3. Элементарный подлог. Недвижимость по документам может быть неправильно оформлена. Без должной экспертизы нормативных документов и знания языка понять это практически невозможно. В итоге, может оказаться так, что вы на самом деле являетесь собственником соседнего сарая, а не квартиры.

Потому, что земля на расстоянии 1 — 3 км от побережья стоит около 300 долл. за кв.м., поэтому средний участок под будущий дом размером в 8 соток будет стоить порядка 240 000 долл. Сюда нужно прибавить затраты на строительство самого дома, подведение коммуникаций, строительство дороги, если необходимо, вот и получается довольно немаленькая сумма.

Ну, а земля на первой и второй линиях у моря вообще оценивается в несколько тысяч долларов за кв.метр, в зависимости от достоинств района.

Так что нет смысла пытаться найти дом у моря, который стоит много ниже, чем в среднем по рынку. Скорее всего вы столкнетесь с мошенниками.

Имейте ввиду, что недорогой по российским меркам недвижимости в Доминикане на самом деле очень много, но только находится она за много километров от побережья, а земля на топовом мировом курорте никогда не будет стоить дешево. Люди со всего мира хотят иметь здесь свой дом.

Будьте аккуратны.

Если вы покупаете недвижимость у океана, то вы платите за локацию. Цена самого дома мала по сравнению со стоимостью земли.

Если вы покупаете недвижимость в глубине острова, то земля там дешевая и практически все затраты приходятся на строительство самого дома.

Общее правило таково: недвижимость в хорошем месте стоит дорого, а в плохом — дешево.

Недвижимость лучше покупать в закрытых охраняемых резиденциях — аналог наших жилых комплексов. В таком случае вы сможете избежать многих неприятностей, связанных с посторонними людьми, самая большая из которых — кража.

Понятно, что такая недвижимость стоит дороже, не только потому, что там есть ограждение и охрана, но также и потому, что такие резиденции строятся, как правило, на самых привлекательных участках.

Самая привлекательная недвижимость расположена на курорте — это Баваро и Пунта-Кана. Там есть и живописные пляжи с бирюзовыми лагунами, и большое разнообразие магазинов, кафе и ресторанов, к которым привык современный городской обитатель. Там вас всегда будет ждать хороший сервис, развитая инфраструктура, идеальные дороги и многие другие удобства современной жизни.

Еще есть два luxury курорта — это Кап Кана и Каса де Кампо. Это настоящий эксклюзив для состоятельных людей. Там живут знаменитости и бизнесмены. И конечно, там самый высокий уровень комфорта и сервиса.

Не стоит покупать недвижимость в удаленных или малоразвитых районах. Также не стоит покупать недвижимость в бедных и неблагополучных кварталах. Даже если внешне такая недвижимость будет выглядеть вполне красиво, жизнь там не принесет вам много счастья.

Да, можно. Решение о выдаче ипотечного кредита принимают банки. Для рассмотрения им требуется выписка по счетам за последние 6 месяцев, справка о зарплате или отчет о прибылях и убытках ЮЛ (также банк может попросить еще какие-то документы). Какими именно будут условия кредита в Вашем случае решает банк. Чаще всего, процентная ставка для заемщиков-иностранцев бывает около 11-14% и первоначальный взнос около 50% от стоимости.

Если Вы планируете жить в Доминикане большую часть года, то лучше подойдет дом. Если же вы собираетесь приезжать в отпуск или на каникулы и проводить здесь 2 — 3 месяца в году, то Вам лучше подойдет квартира. Дом обходится дороже в содержании и его труднее сдать в аренду, тогда как квартиры легко сдаются и, если место выбрано удачно, то быстрее окупаются через аренду.

Люди часто спрашивают, в чем разница между Домом (исп. casa) и Виллой (исп. villa).

Дом более компактен и, как правило, имеет не больше трех спален, небольшой участок и редко когда включает бассейн. Дома обычно строят в спальных районах, подальше от океана, где земля более дешевая.

Вилла, напротив, значительно больше и зачастую роскошнее. Настоящая вилла имеет достаточно места внутри и снаружи, у нее обычно есть бассейн и она расположена на более дорогой земле, ближе к океану.

Одноэтажный дом с бассейном — 1250 долл./кв.м.

Двухэтажный дом с бассейном — 1100 долл./кв.м.

Привлекательные прибрежные районы Доминиканы активно застраиваются. Из-за этого количество свободных земель в этих местах сокращается (нет территориального резерва — красивой прибрежной территории очень мало), поэтому цены на земли постоянно увеличиваются, так как растет население и уровень благосостояния, благодаря переезжающим сюда иностранцам (в основном европейцам и американцам).

Потому что люди, которые хотят купить напрямую в итоге заплатят двойную агентскую комиссию.

Как действует собственник, который только что сам вышел на рынок?

Он смотрит на среднюю цену соседей по району, накидывает на торг и потом еще накидывает «с запасом», чтобы не прогадать. Но он не задумывается, что в цене соседей уже содержится комиссия агента. В итоге, в его цене заложены двойные агентские комиссионные.

Поэтому, если вы найдете такого собственника, то вы заплатите больше, чем при покупке через агентство.

Профессиональный агент хорошо знает рынок. Потому он может сказать с каким собственником имеет смысл торговаться, а кто не уступит в цене никогда и готов продавать свой дом хоть несколько лет.

Профессиональный риэлтор также знает, какие объекты продаются по рынку, а какие вне рынка, и чей дом будет быстро продан, а чей будет продаваться еще долго.